Mis à jour le 13 octobre 2026. Chaque affirmation renvoie à sa source, numérotée en fin de page.
L’essentiel
- Seuls l'État, les collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes peuvent être propriétaires d'une terre rurale [1].
- Le certificat foncier constate des droits coutumiers ; la propriété s'établit par l'immatriculation, le titre foncier [2].
- Depuis 2019, une terre coutumière sans certificat foncier ne peut pas être cédée [2].
- Le titulaire d'un certificat foncier a dix ans pour demander l'immatriculation ; une vente ne relance pas ce délai [3][4].
Qui peut être propriétaire
La loi n° 98-750 du 23 décembre 1998 est claire : « seuls l'Etat, les collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes sont admis à en être propriétaires » [1]. Une société, même ivoirienne, n'est pas citée : elle peut accéder à la terre (location, bail), pas en être propriétaire [1].
Une personne qui ne peut pas être propriétaire et qui détient des droits doit faire immatriculer la terre au nom de l'État pour obtenir, à sa demande, un bail emphytéotique [4].
Le domaine foncier rural s'arrête là où commencent les périmètres urbains et les zones d'aménagement différé [2] : en ville, c'est l'ACD qui fait le propriétaire (voir notre guide sur l'ACD).
Certificat foncier et titre foncier
Depuis la loi de 2019 : « La propriété d'une terre du Domaine Foncier Rural est établie à partir de l'immatriculation de cette terre au Registre Foncier […]. Dans le domaine foncier rural coutumier, les droits coutumiers sont constatés par le Certificat Foncier » [2]. Une source d'avant 2019 qui présente le certificat foncier comme un titre de propriété est donc dépassée.
Le titulaire d'un certificat foncier dispose de dix ans pour requérir l'immatriculation : à compter de l'entrée en vigueur du décret de 2023 pour les certificats plus anciens, à compter de leur signature pour les autres [4]. L'Agence foncière rurale (AFOR) fixe l'échéance des anciens certificats au 5 avril 2033 [7]. En cas de vente, le délai court toujours depuis la signature du certificat initial [3].
Une terre sans certificat foncier ne se vend plus
« Les terres coutumières dépourvues de Certificat Foncier ne peuvent faire l'objet de cession à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi » [2] (loi de 2019).
Avec un certificat foncier, la vente suit une procédure : « La promesse de cession est déclarée à l'AFOR par les différentes parties. La cession est établie par un acte de transfert produit par l'AFOR, signé par le préfet de département, et de nouveaux certificats fonciers sont délivrés » [3]. Pour une vente, l'AFOR rappelle que le propriétaire doit obligatoirement détenir un certificat foncier [6].
Le « petit papier » (convention de vente coutumière, attestation du village) peut servir d'élément lors de l'enquête qui précède un certificat foncier, puisque la demande mentionne le mode d'accès à la parcelle et « tout document relatif à la parcelle » [5]. Il ne vaut pas titre.
Obtenir un certificat foncier
Selon l'AFOR, la procédure hors zones de projet commence par l'achat d'une liasse foncière (10 000 F CFA), puis une enquête avec un commissaire-enquêteur et un géomètre agréé en présence des voisins, 30 jours de publicité, la validation par les comités villageois et sous-préfectoral, la signature du préfet et la publication au Journal officiel [5].
L'immatriculation coûte 300 F CFA par hectare pour une personne physique, hors honoraires du géomètre-expert [4].
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Sources
- Loi n° 98-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural (AFOR) (site externe)
- Loi n° 2019-868 du 14 octobre 2019 modifiant la loi n° 98-750 (FAOLEX) (site externe)
- Décret n° 2019-266 du 27 mars 2019 (certificat foncier) (AFOR) (site externe)
- Décret n° 2023-238 du 5 avril 2023 (immatriculation des terres rurales) (AFOR) (site externe)
- AFOR, procédure du certificat foncier (site externe)
- AFOR, contractualisation (vente, donation, location) (site externe)
- AFOR, questions fréquentes (site externe)
Ce guide donne des repères généraux à la date indiquée. Il ne remplace ni l’avis d’un notaire ni celui d’un avocat sur votre situation. Une erreur ? Écrivez-nous.